Die Ertragswertmethode im Detail
Anders als beim Einfamilienhaus steht beim Mehrfamilienhaus der nachhaltige Ertrag im Vordergrund. Die Bewertung erfolgt über die Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen. Formel: Nettomieteinnahmen geteilt durch Kapitalisierungssatz ergibt den Ertragswert. Ein gut gemietetes MFH in Liebefeld mit CHF 80’000 Nettomieteinnahmen und einem Kapitalisierungssatz von 4 % ergibt beispielsweise einen Ertragswert von CHF 2 Millionen.
Die richtige Käuferzielgruppe ansprechen
Mehrfamilienhäuser werden überwiegend von professionellen Investoren gekauft. Die Vermarktung muss entsprechend fachlich, datenbasiert und diskret erfolgen – ein professionelles Verkaufsdossier mit Mieterspiegel, Sanierungshistorie und Renditeberechnung ist Pflicht.
Off-Market vs. öffentliche Vermarktung
Viele MFH-Transaktionen werden Off-Market abgewickelt – über etablierte Investoren-Netzwerke, ohne Online-Inserat. Vorteile: maximale Diskretion und gezielte Käuferansprache. Nachteil: kleinerer Käuferpool. Die optimale Strategie hängt vom Objekt und Verkäuferziel ab.